Cambios en la Ley de Alquiler/Arriendo

integration-mietrecht

Redacción de Berlín en Español con el apoyo de Angelica Asistencia Español

Nuestra querida asesora en temas sociales y migratorios, Angélica, ha querido compartir con nosotros los cambios legales más recientes en relación al alquiler o arriendo de una vivienda.

Esto es lo que nos ha comentado:

  • Por inconvenientes relacionados a la modernización en los sistemas de energía, se podrá hacer una rebaja del alquiler/arriendo sólo a partir del cuarto mes. Las rebajas relacionadas a otro tipo de modernizaciones (sanidad, reparaciones, etc.) siguen siendo efectivas a partir del primer mes (Mietminderung).
  • Tu arrendador o casero ahora tiene derecho a echarte del piso, sin derecho a reclamo y de un día para otro, si no has pagado la garantía (Kaution) o debes una parte. Antes estaban obligados a darte una advertencia por escrito, pero ya no más.
  • Se acabaron los finiquitos por “uso propio” (Kündigung wegen Eigenbedarf). Eso quiere decir que no te pueden echar del piso si el dueño lo quiere usar para alojar a su familia o para darle cualquier otro tipo de uso personal.
  • En los barrios donde exista escasez de vivienda (básicamente todo Berlín), los precios del alquiler/arriendo podrán aumentar sólo hasta un 15% máximo, cada 3 años (Mieterhöhung).
  • El uso del departamento/piso para actividades no autorizadas ni pre-establecidas en el contrato de alquiler (como clases de guitarra por ejemplo), puede ser motivo de finiquito.
  • El aval debe responder no sólo por la deuda del alquiler/arriendo, sino además, deberá asumir toda la renovación y reparación del departamento/piso que avaló.
  • No está permitido prohibir perros y gatos, aúnque en el contrato aparezca otra cláusula.
  • Si los gastos comunes (Nebenkosten) están mal calculados, podrás rebajar lo que te cobran de más (lo ideal es informarse muy bien desde el principio).
 

Comentarios: 11

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  • Pablo

    Lo del tema de los animales, es solo en Berlin o en toda Alemania? Nos estamos encontrando con el problema de que al tener perro, no hay manera de conseguir alquilar un piso en la zona de Bavaria. Os estaríamos muy agradecidos si nos podéis echar un cable. gracias

     
     
     
  • Pilar

    EXCELENTE MUJER Y MUY ENTREGADA Y PREOCUPADA AL SERVICIO DE LOS DEMAS.
    GRACIAS !!!!!

     
     
     
  • Carolina Proaño..

    Hola Pablo, lo de los animales se aplica en toda Alemania. Saludos.

     
     
     
  • Pablo

    Uff, me quedo más tranquilo, muchísimas gracias!!!

     
     
     
  • ada g.

    Hola, soy española con dos perros pequeños y me encuentro con el mismo problema, no me alquilan piso por los perros. Esta muy bien que no te puedan echar despues de alquilar el piso. Pero, ¿como hago para alquilarlo?, ¿miento?. Un beso

     
     
     
  • Carolina Proaño..

    Ada: te recomiendo que se lo consultes a Angélica. Saludos.

     
     
     
  • jetkom

    ¿Podrías colgar una fuente fiable para todo esto? Especialmente el tema del Eigenbedarf a mi no me suena nada.
    El artículo de la ley que lo permite sigue vigente: §573 Abs. 2 Nr. 2:
    (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
    (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
    2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt
    http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html

    Y la última sentencia relevante que recuerdo sobre este tema, lejos de limitar el tema del Eigenbedarf, lo extiende a casos dónde la necesidad de uso sea para motivos profesional, p.ej. para usar el piso como despacho.

     
     
     
  • Carolina Proaño..

    Estimado jetkom: El artículo fue escrito por la Sozialberaterin Angélica Rebolledo. Ella es la fuente más fiable que conozco (por lo menos muchísimo más que Internet -todos sabemos que la info que sale en Internet no siempre es fiable- o que la página Web que me estás poniendo en tu comentario…) porque se dedica a esto, es su trabajo y estos temas su especialidad. En Berlín en Español ponemos las manos al fuego respecto a la información que Angélica nos hace llegar y todas las cientos de personas a las que ella ha ayudado a través de esta página te pueden confirmar que Angélica no daría información errónea.
    Te ruego que por favor te dirijas directamente a ella para que te aclare tus dudas (aunque está de vacaciones así que quizá no te conteste pronto). Sus datos de contacto están en este mismo artículo. Y si no, recomiendo fuertemente consultar con un abogado especializado en temas de bienes raíces para que te confirme que la información que tenemos publicada en este artículo es actualizada y coherente. Saludos!

     
     
     
  • jetkom

    Hola Carolina!
    Copio lo que puse en facebook: estudio derecho aquí en Berlín, la página que enlazo es oficial del gobierno alemán, es decir lo que cito no es una información cualquiera de una página web cualquiera… es el texto de la ley. Además la jurisprudencia reciente del BGH (Supremo alemán), no ha abolido ese articulado (tampoco podría). Viendo esto me sorprendía mucho esta información de ahí que mostrase mi escepticismo.
    Investigando un poco, creo que no iba muy desencaminado: la Kündigung por Eigenbedarf no ha sido abolida (ver el §573 que cito). Tampoco ha sido limitada de forma general. Lo que sí es cierto que es ha sufrido una limitación para casos muy puntuales: cuando después de alquilar una vivienda ésta es convertida en propiedad* el §577a I establecía que la Eigenbedarfskündigung quedaba bloqueada durante tres años. Sin embargo existía un truco para evitar esta protección del inquilino: cuando la propiedad se pasaba a un tipo de sociedad (Personengesellschaften, normalmente GbR, el equivalente a la sociedad civil española), la jurisprudencia estableció que ese bloqueo no era aplicable si uno de los socios hacía valer Eigenbedarf. El nuevo §577a Ia introduce la explícitamente este bloqueo para evitar la trampa. Eso sí, esto no cuenta cuando los Gesellschafter son familiares.
    En vista del texto legal, mi conclusión como humilde estudiante es que la reforma dista mucho de haber abolido la Kündigung wegen Eigenbedarf. Lógicamente puedo estar equivocado, pero estoy bastante seguro de que no es así.
    Fuentes: http://www.bmj.de/SharedDocs/Downloads/DE/pdfs/Verkuendung_BGBl_Mietrechtsaenderungsgesetz.pdf?__blob=publicationFile (Es una web de Internet sí, pero es el ministerio de Justicia colgando el BOE alemán… si esto no es fiable…)
    Aquí una breve explicación de la reforma por parte del Berliner Mieterverein que asesora mucho y muy bien:
    http://www.berliner-mieterverein.de/presse/sonstigesarchiv/haupt.htm?http://www.berliner-mieterverein.de/presse/sonstigesarchiv/fl084.htm
    En cualquier caso repito que puedo estar equivocado. Me pondré en contacto con Angélica, que si me pusiesen en el Staatsexamen un caso de estos, estaría bien conocer con detalle unos matices legales que al parecer se le han escapado al mismísimo Mieterverein y sus abogados. Eso sí, creo que viendo lo aquí expuesto, me voy a permitir recomendaros a vosotros consultar a un abogado especializado, para que os confirme la información que manejáis, porque los indicios van en la dirección contraria.
    *”conversión en propiedad” es mi traducción barata de Umwandlung in Wohnungseigentum. El tema es que en Alemania la propiedad de viviendas individuales en el marco legal es un caso excepcional. Sistemáticamente la ley establece la propiedad sobre el Grundstück (finca) y de ella se deriva la propiedad sobre todos los Gebäude (edificios) que haya en él. La propiedad sobre viviendas individuales solo es posible en base al Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
    Un saludo!

     
     
     
  • Carolina Proaño..

    Estimado jetkom: Muchas gracias por tu aporte y preocupación. Espero que podamos (everybody salsa) aclarar esto para que la gente esté bien informada. Saludos y suerte con tus estudios.

     
     
     
  • HOLA JETKOM, ESTOY PENSANDO COMPRAR UN APARTAMENTO EN BERLI PERO ESTE ESTA ALQUILADO. YO DESEO MUDARME PARA ESE APARTAMENTOI UNA VEZ QUE COMPRE EL INMUEBLE.ES POSIBLE SOLICITARLE A LOS ACTUALES INQUILINOS QUE DESALOJEN EL INMUEBLE? QUE DEBO HACER PARA QUE ESTO OCURRA? CUANTO TIEMPO PUEDE DEMORAR HASTA QUE LOS INQUILINOS PUEDAN SALIR?
    MUCHAS GRACIAS

    MARCUS TOBIA

     
     
     
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